Immobilie erfolgreich verkaufen mit der 3V Strategie

Ihre Immobilie sicher verkaufen

Sie wollen Ihre Immobilie privat verkaufen und sich die Maklergebühren sparen?

STEIN + MEIN, Ihr beratender Partner, wenn es um Immobilienverkauf, Immobilienüberlassung, Immobilienverrentung oder um Immobiliensanierung geht, zeigt Ihnen, wie sie am besten dabei vorgehen und auf welche Schritte und Fallstricke sie achten müssen.

Ihre Immobilien sicher verkaufen mit der 3V-Strategie

In 9 Schritten die eigene Immobilie sicher verkaufen

Sie wollen Ihre Immobilie privat verkaufen und sich teure Maklergebühren sparen?
Stein+Mein, die Immobilienexperten, erklären Ihnen, wie Sie Schritt für Schritt Ihre Immobilie mit der 3V-Strategie erfolgreich verkaufen können. Welche Fehler Sie vermeiden sollten und bei welchen Schritten sich die Unterstützung durch unabhängige Experten lohnt.

Die 3V Strategie in der Übersicht

Risiken

Wenn Sie ihre Immobilie komplett in Eigenregie verkaufen wollen, können Sie viel Geld sparen. Es birgt aber auch gewisse Risiken, die Sie ohne umfassendes KnowHow, Erfahrung und Hintergrundwissen viel Geld kosten und evtl. sogar Rechtsstreitigkeiten nach sich ziehen können.

Deswegen weisen wir sie bei den einzelnen Schritten des Immobilienverkaufs auf die entsprechenden Risiken hin. Insgesamt ist es ratsam, sich  beim Verkauf Ihrer Immobilie von Experten umfassend beraten zu lassen, um diese Risiken auszuschließen.

Die 3V Strategie: Den Verkauf Ihrer Immobilie richig vorbereiten

Vorbereiten

Wenn Sie die eigene Immobilie erfolgreich verkaufen wollen, ist die richtige Vorbereitung das A und O. Ganz wesentlich ist die Wertermittlung, die die Grundlage für den späteren Kaufpreis bildet. Darüber hinaus ist die Erstellung einer Verkaufspräsentation (Expose) und die Zusammenstellung aller Unterlagen einschließlich einer Wohnflächenberechnung und eines Energieausweises Ihrer Immobilie notwendig, um ihre Immobilie mit Erfolg verkaufen zu können.

So bereiten sie den Hausverkauf richtig vor:

Immobilie verkaufen - Unterlagen vorbereiten

Schritt 1:
Notwendige Unterlagen organisieren

Im ersten Schritt müssen Sie alle notwendigen Unterlagen organsieren, die Sie für den Hausverkauf benötigen. Das vollständige Vorliegen der korrekten Unterlagen ist wesentlich, um die Immobilie erfolgreich verkaufen zu können. Hier eine Übersicht über die Unterlagen, die sie benötigen:
(beachten Sie bitte auch die Hinweise unten zu den „Risiken)

  • Grundbuchauszug
  • Flurkarte / Lageplan
  • Grundriss / Baubeschreibung / genormte Wohnflächenberechnung *
    (*beachten sie auch die Risiken unten)
  • Information zur Gebäudeausstattung
  • Nachweise Renovierung / Instandhaltungen
  • Angaben zu Nebenkosten / Betriebskostenaufstellung
  • Energieausweis *
    (*beachten sie auch die Risiken unten)
  • Nur bei Wohnungen / WEG:
    Teilungserklärung / Protokolle / Wirtschaftspläne

Risiken

  • Wohnfläche selbst berechnen
    Die Wohnfläche ist wesentlicher Bestandteil des späteren Kaufvertrags. Es gibt unterschiedliche Arten der Wohnflächenberechnung. In diese werden beispielsweise Terrassen, Balkone, Einbauten, Dachschrägen etc. unterschiedlich eingerechnet. Wir empfehlen die Wohnfläche auf Grundlage der Wohnflächenverordnung (WoFIV) zu berechnen. Falsche Wohnflächenberechnungen können erhebliche Folgen wie Kaufpreisreduzierungen und sogar Rückabwicklungen des kompletten Vertrags zur Folge haben. Unabhängig davon verlangen Banken rechtssichere Wohnflächenberechnungen (z.B: von Architekten / Sachverständigen o.ä.).
    Hier lohnt es sich, einen professionellen Dienstleister wie Stein+Mein beratend hinzuzuziehen, um kein Risiko einzugehen.
  • Energieausweise
    Vorsicht bei „günstigen“ Energieausweis-Angeboten im Internet:
    Für die korrekte Ausstellung des Energieausweises sind der Aussteller und auch derjenige verantwortlich, der die Daten zur Verfügung stellt. Da der Hauseigentümer bei solchen Angeboten i.d.R. die Daten selbt in das Programm eingibt, ist er mitverantwortlich.. Deswegen raten wir davon ab, solche Angebote zu nutzen. Denn bei falschen oder fehlerhaften Energieausweisen können Regressansprüche drohen.
  • Fehlende Unterlagen allgemein
    Fehlende Unterlagen können die Verkaufsabwicklung verzögern oder sogar den Kauf der Immobilie verhindern.
Immobilie verkaufen - Wertermittlung

Schritt 2:
Wertermittlung der Immobilie/Grundstück

Im nächsten Schritt müssen Sie eine Wertermittlung Ihrer Immobilie und des Grundstücks vornehmen. Ein komplexes Verfahren, das viel KnowHow und Erfahrung benötigt. Wichtig bei der Wertermittlung sind Faktoren wie Lage, Bausubstanz, Besonderheiten der Immobilie, Beschaffenheit des Grundstücks und die Art der Immobilie. Aus diesen Faktoren wird mittels verschiedener Bewertungsverfahren der Verkehrswert ermittelt, der die Grundlagen des Angebotspreises Ihrer Immobilie bildet.
(beachten Sie bitte auch die Hinweise unten zu den „Risiken“)

Welche Möglichkeiten gibt es, die eigene Immobilie zu bewerten?

  • Kostenfreie Bewertung durch einen Makler im Rahmen eines Verkaufsauftrags
  • Bewertung durch einen Sachverständigen
  • Bewertung durch Eigenrecherche

Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?

  • Die Lage der Immobilie
    z.B:. Region / vorhandene Infrastruktur / Verkehrsanbindung / Nachbarschaft / Ausrichtung
  • Der Zustand der Immobilie
    z.B. Baujahr / Bausubstanz / letzte Renovierung / Funktionsfähigkeit / Energieeffizienz etc.
  • Die Ausstattung der Immobilie
    z.B. Garage / Garten / Kaminofen / moderne Sanitäranlagen & Küche

Wie wird eine Immobilie bewertet?

Es stehen 3 verschiedene Verfahren zur Auswahl, um eine Immobilienbewertung vorzunehmen

  • Sachwertverfahren
    Bei diesem Verfahren wird der Sachwert von Gebäude und Grundstück ermittelt
    z.B. beim Verkauf von Einfamilienhäusern, Reihen- und Doppelhäusern
  • Ertragswertverfahren
    Bei diesem Verfahren wird auf Basis einer Miete oder Pacht der Ertrag der Immobilie ermittelt und daraus der Wert abgeleitet
    z.B. bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeeinheiten
  • Vergleichswertverfahren
    Bei diesem Verfahren wird ermittelt, was vergleichbare Immobilien kosten
    z.B. bei Eigentumswohnungen

Risiken

  • Kostenfreie Online Wertermittlungen
    Hiervon raten wir dringend ab. Das Ziel solcher kostenfreien Angebote ist es, ihre persönliche Daten einzusammeln, die anschließend z.B. an Maklerunternehmen weiterverkauft werden
  • Online Vergleich von Angeboten (z.B. Immoscout etc.)
    Dies stellt keine professionelle Wertermittlung dar. Sondern nur ein Vergleich von Angeboten.
  • Empfehlung:
    Gerade bei der komplexen Wertermittlung, die Grundlage des späteren Kaufpreises ist, sollten sie auf die Expertise von Fachleuten wie z.B. Stein + Mein zurückgreifen.
Immobilie verkaufen - Expose erstellen

Schritt 3:
Verkaufspräsentation erstellen / Expose

Der Wert der Immobilie und evtl. des Grundstücks ist ermittelt. Jetzt gilt es, die eigentlichen Verkaufsaktivitäten vorzubereiten. Ein wichtiges Fundament ist hier das sog. Expose, die Präsentation ihrer Immobilie für potenzielle Interessenten und Käufer.

Was muss im Expose enthalten sein:

  • Beschreibung der Immobilie
  • Professionelle Bilder von der Immobilie
  • Grundriss des Hauses
  • Beschreibung Umfeld
    (z.B. Verkehrsanbindung / Schulen / Ämter / Einkaufsmöglichkeiten)
  • Größe der Wohn-/Nutzfläche
  • Nebenkosten
    (Betriebskosten Haus + Kaufnebenkosten)
  • Kaufpreis

Tipps & Tricks für einen guten Verkaufsstart:

  • Verwenden Sie professionelles Bildmaterial
  • Keine Übertreibungen:
    Verwenden Sie in den Texten ein unaufdringlich positives Bild vom Haus
  • Platz für Überraschungen
    Verraten Sie im Expose nicht alle Highlights Ihrer Immobilie, um noch „Überraschungen“ für das Verkaufsgespräch parat zu haben
Immobilie verkaufen - Beratung Stein + Mein

Risiken vermeiden:
Unterstützung durch einen professionellen Dienstleister

Sie hätten gerne einen professionellen und unabhängigen Dienstleister, der sie bei den Vorbereitungen zum Hausverkauf unterstützt?

Kein Problem, Stein+Mein ist hier der perfekte Partner für sie. Das Stein + Mein Experten Netzwerk übernimmt für Sie die notwendige Vorbereitung bei Ihrem Imnobilienverkauf für Sie:

  • Notwendige Unterlagen organisieren
  • Wertermittlung ihrer Immobilie
  • Ein Expose für Ihre Immobilie erstellen

Nehmen Sie unverbindlich Kontakt auf

Unverbindlich Kontakt mit Stein+Mein aufnehmen

Die 3V Strategie: Einen passenden Käufer für Ihre Immobilie finden

Verkaufen

Nachdem nun die notwendigen Vorbereitungen für den privaten Hausverkauf getroffen sind, geht’s im nächsten Schritt ans Verkaufen. Hier gilt es mit einer passenden Verkaufsstrategie, geeignete Käufer für ihre Immobilie zu finden und diese von Ihrer Immobilie zu überzeugen. Auch beim Verkaufen der Immobilie gilt: Sie müssen viel Zeit investieren und ein gewisses KnowHow mitbringen. Hier kann es sich lohnen, auf einen professionelle Immobilienberatung wie Stein+Mein zurückzugreifen.

So verkaufen Sie ihre Immobilie richtig:

Immobilie verkaufen - Verkaufsstrategie

Schritt 4:
Verkaufsstrategie entwickeln

Bevor Sie mit dem Verkauf loslegen wollen, sollten Sie sich eine geeignete Verkaufsstrategie zurecht legen. Fragen, wo Sie den geeigneten Käufer Ihrer Immobilie finden, sind hier ebenso wichtig, wie die passende Immobilienverkaufsplattform oder eine gute Vorbereitung von Verkaufsgesprächen.
Diese Punkte sind bei der passenden Verkaufsstrategie wichtig
(beachten sie bitte auch die Hinweise unten zu den „Risiken“)

Idealen Käufer definieren

Im ersten Schritt definieren Sie, wer als Käufer für Ihre Immobilie in Frage kommt

  • Genaues Bild des idealen Käufers machen:
    z.B. Alter / Familie / Hobbies / Beruf etc.
  • Kriterien für den idealen Käufer definieren
    z.B. Kaufkraft / Lebensstil / Welche Ausstattung erwartet er / Immobilie selbst nutzen oder als Investionsobjekt usw.
  • Ein Bild von Ihrem idealen Käufer ist Voraussetzung, die passende Verkaufsplattform für Ihre Immobilie herauszufinden

Den perfekten Angebotspreis festlegen

Auf Basis der Wertermittlung müssen Sie noch einen geeigneten Angebotspreis für Ihre Immobilie festlegen.

  • Preis zu hoch
    Ist der Angebotspreis zu überzogen, besteht die Gefahr, dass Nachfragen ausbleiben. Dies kann später schlecht korrigiert werden, weil Interessenten in Online-Portalen wie Immoscout Suchprofile hinterlegt haben und von Preisreduzierungen ggf. nicht informiert werden.
  • Preis zu niedrig
    Zu niedriger Preis, z.B. bei dringend benötigtem Verkaufserlös, kann Misstrauen von potenziellen Käufern wecken und abschrecken. Zudem besteht die Gefahr, Kapital zu verschenken.
  • Empfehlung bei der Preisstrategie
    Aufschlag von 5 – 10% auf den Preis der Wertermittlung. Das bietet Spielraum bei späteren Verhandlungen.

Verkaufsplattform(en) ausfindig machen

Suchen Sie sich die passende Verkaufsplattform aus, auf denen Ihr idealer Käufer nach Immobilienangeboten suchen wird. So erhöhen Sie die Chance auf potenzielle Käufer. Dort können Sie Ihre Immobilie entsprechend zum Verkauf anbieten.
Die wichtigsten Immobilien-Verkaufsplattformen/-werbemöglichkeiten:

  • Online Immobilienportale
    Die wichtigsten: Immoscout 24 / Immowelt / Immopool / Ohne Makler.net / Kalaydo.de / Ebay Kleinanzeigen
  • Soziale Medien (z.B. Facebook / Instagram / Twitter)
  • Zeitungsanzeigen
  • Wochenblatt / Amtsblatt
  • Verkaufsschild vor dem Haus aufstellen

Risiken

  • Mangelnde Neutralität / Emotionalität
    DIe meisten Eigentümer sind emotional mit ihrer Immobilie verbunden. Daher fehlt eine neutrale Perspektive. Dies kann beim Verkaufsprozess hinderlich sein und die Verkaufsstrategie negativ beeinflussen. Zuviel, aber auch zu wenig Emotionalität kann zu negativen Kaufentscheidungen von potenziellen Käufern führen.
    Deswegen kann sich die Unterstützung durch einen Immobilienverkaufsexperten wie Stein+Mein lohnen, der Sie professionell und neutral durch den kompletten Verkaufsprozess führt.

Immobilie verkaufen - Anfragen koordinieren

Schritt 5:
Anfragen koordinieren / Kontakt zu Interessenten

Mit der richtigen Verkaufsstrategie werden sich in der nächsten Zeit die ersten potenziellen Käufer bei Ihnen melden. Hier ist es wichtig, schon beim ersten Kontakt zu überzeugen und Anfragen richtig zu kooridinieren.

Folgende Punkte sind hierbei wichtig

  • Erste Kontaktaufnahme
    Prüfen, ob ernsthaftes Interesse besteht und der Interessenten zu Ihrem „Idealkäufer“ passen und für den Hauskauf überhaupt in Frage kommen. Dadurch können Sie Immobilientourismus vermeiden und verschwenden keine Zeit.
    Bei einem „guten Gefühl“ einen Besichtigungstermin vereinbaren.
  • Kontaktdaten & Informationen zum Interessenten notieren,
    auch als Vorbereitung auf den Besichtigungstermin.
  • Terminplanung/-koordination
    Bei mehreren Anfragen + Besichtigungsterminen genügend Zeit für die Besichtigungstermine einplanen.
  • Auftreten
    Der erste Kontakt stellt oft die Weichen. Schon beim Erstkontakt ist selbstbewusstes Auftreten, Sympathie, Ehrlichkeit und Verkaufsgeschick eine gute Basis für den späteren Erfolg
Immobilie verkaufen - Besichtogugungstermin

Schritt 6:
Besichtigungstermine

Bei ernsthaftem Interesse eines potenziellen Käufers vereinbaren Sie einen Besichtigungstermin mit ihm. Folgende Punkte sind bei einem Besichtigungstermin wichtig:

Vorbereitung

  • Immobilie herrichten:
    Aufräumen / Durchputzen / Lüften / persönliche Gegenstände entfernen
  • Unterlagen zusammenstellen / bereitlegen
  • Sich auf kritische Fragen einstellen

Ablauf Besichtigungstermin

  • Professionelles, selbstsicheres sympathisches Auftreten
  • Fragen stellen / gut zuhören
  • Immobilie nach vorher festgelegtem Besichtigungsablauf durchführen
  • Sich auf den Interessenten einstellen
  • Auf nicht sichtbare Mängel hinweisen

Nachbereitung

  • Notieren, welche potenziellen Käufer ernsthaftes Interesse gezeigt haben
  • Bei Bedarf Interessenten fehlende Informationen/Unterlagen zukommen lassen
  • Nach ca. einer Woche nachfragen, ob noch Interesse besteht
Immobilie verkaufen - Beratung Stein + Mein

Risiken vermeiden:
Unterstützung durch einen professionellen Dienstleister

Sie hätten gerne einen professionellen und unabhängigen Dienstleister, der sie beim Verkauf Ihrer Immobilie unterstützt?

Kein Problem, Stein+Mein ist hier der perfekte Partner für Sie. Das Stein + Mein Experten Netzwerk übernimmt für Sie die notwendige Vorbereitung bei Ihrem Imnobilienverkauf:

  • Perfekte Verkaufsstrategie für Ihre Immobilie
  • Anfragen von Kaufinteressenten koordinieren
  • Durchführung von Besichtigungsterminen

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Die 3V Strategie: Den Immobilienverkauf rechtssicher abschließen

Verträge

Haben sie den passenden potenzieller Käufer nach den Besichtigungsterminen gefunden, so gilt es nun, den endgültigen Verkaufspreis und Konditionen zu verhandeln, die Verträge rechtssicher auszugestalten und die Immobilie an den Käufer zu übergeben.

Immobilie verkaufen - Verkaufsgespräch

Schritt 7:
Verkaufsgespräch / Verkaufspreis verhandeln

Im Verkaufsgespräch regeln sie mit dem potenziellen Käufer nicht nur den endgültigen Kaufpreis, sondern können auch weitere Konditionen vereinbaren. Insofern spielt es beim Hausverkauf eine wichtige Rolle.

Das gilt es, beim Verkaufsgespräch zu beachten:

Vorbereitung

  • Bonität des potenziellen Käufers prüfen
  • Alle wichtigen Aspekte/Vorteile Ihrer Immobilie nochmals prüfen und notieren
  • Legen sie sich Argumente zurecht, um den gewünschten Kaufpreis zu rechtfertigen
  • Evtl. vorab das Verkaufsgespräch üben
  • Achten SIe auf die Argumente des Verhandlungspartners
  • Legen Sie einen Mindestwert beim Kaufpreis fest

Verhandlung

  • Treten sie souverän, selbstsicher und sachlich auf
  • Bestätigen Sie Preisnachlässe nicht sofort, sondern schlafen sie besser eine Nacht darüber
  • Lassen Sie ggf. neben dem Kaufpreis auch andere Argumente wie Übergabezeitpunkt oder Räumungspflichten in die Verhandlungen einfließen
  • Preisstrategien
    Drei Preisstrategien kommen in Frage:
    ·· 1: Verhandlungsbereiter Realismus
    Verkaufspreis max. 10% über Marktwert ansetzen
    ·· 2: Hoch pokern
    Verkaufspreis 30% über Marktwert. Erfordert Verhandlungsgeschick
    ·· 3: Unter Marktwert anbieten
    Insbesondere bei vielen Interessenten, die voneinander wissen und sich evtl. gegenseitig überbieten.
Immobilie verkaufen - Kaufvertrag

Schritt 8:
Kaufvertrag & Notar

Wenn sie sich mit dem Käufer über den Kauf der Immobilie verständigt haben, muss ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen werden und der Eigentumsübergang im Grundbuch eingetragen werden. Hierzu müssen Sie und der Käufer einen Notar aufsuchen, um einen entsprechenden Vertrag aufzusetzen. Wichtig ist hierbei, dass alle relevanten Regelungen und Vereinbarungen über den Immobilienverkauf auch im Kaufvertrag schriftlich fixiert sein müssen.
(beachten Sie bitte auch die Hinweise unten zu den „Risiken)

Welche Regelungen sollten im Kaufvertrag stehen

  • Angaben zu Vertragsparteien
  • Beschreibung Kaufvertragsgegenstand
  • Kaufpreis und Zahlungstermin
  • Zahlungsmodalitäten und Bankverbindung
  • Datum wirtschaftlicher Übergang und Übergabe der Immobilie
  • Gewährleistungsregelungen (z.B. Rücktrittrecht bei verstecken Mängeln)
  • Verzugszinsenregelung
  • Mitgekaufte bewegliche Gegenstände
  • ggf. Mängelliste

Der Notar benötigt zusätzlich noch folgende Informationen

  • Infos zum Grundstück bzw. zur Immobilie
  • Informationen zu möglichen Sachmängeln
  • Information über ein einzurichtendes Notaranderkonto
  • Eintragung einer Grundschuld notwendig, um den Kaufpreis zu finanzieren?

Risiken

  • Vorverträge und Reservierungen
    Vorverträge und Reservierungen sind nicht rechtsverbindlich.
    Hier ist Vorsicht geboten: Manche Käufer wollen sich damit Zeit verschaffen und den Immobilien Eigentümer in Sicherheit wiegen. Dies kann zu zeitlichen Verzögerungen oder zu finanziellen Einbußen führen.
Immobilie verkaufen - Schlüsselübergabe

Schritt 9:
Schlüsselübergabe

Der Abschluss eines Immobilienverkaufs wird in der Regel durch die Schlüsselübergabe vollendet. Mit der Schlüsselübergabe erhält der Käufer Zutritt zur Immobilie. Um hier potenzielle Streitigkeiten zu vermeiden, die auch vor Gericht enden können, wird ein Übergabeprotokoll erstellt.

  • Sämtliche Zählerstände
  • Vorhandene Mängel an der Immobilie
  • Verzeichnis der Schlüssel
    z.B. Hausschlüssel / Garagenschlüssel / Kellerschlüssel etc.
  • Dienstleistungen / Verträge, die vom Käufer übernommen werden
    z.B. Stromverträge / Wasserverträge etc.
  • Schriftliche Dokumentation aller Absprachen
    (ggf. auch fotografisch dokumentieren!)

Auf was sollten sie bei der Übergabe noch achten:

  • Schlüsselübergabe erst nach Kaufpreiszahlung
  • Vor der Übergabe:
    Vorherige Hausbegehung mit einem Profi
    z.B. um Mängel zu erkennen
  • Bringen sie alle notwendigen Unterlagen zum Übergabetermin mit
  • Ziehen Sie beim Übergabetermin einen neutralen Dritten hinzu
Immobilie verkaufen - Beratung Stein + Mein

Risiken vermeiden:
Unterstützung durch einen professionellen Dienstleister

Sie hätten gerne einen professionellen und unabhängigen Dienstleister, der sie bei Verkaufsgesprächen und der Abwicklung der Kaufverträge unterstützt?

Kein Problem, Stein+Mein ist hier der perfekte Partner für sie. Das Stein + Mein Experten Netzwerk übernimmt für Sie die notwendige Vorbereitung bei Ihrem Immobilienverkauf für Sie:

  • Optimalen Verkaufspreis verhandeln
  • Unterstützung bei Kaufverträgen & Notarterminen
  • Durchführung der Schlüsselübergabe

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Stein + Mein ist ein Netzwerk aus Experten unterschiedlicher Fachgebiete, vereint in der Immobilienkompetenz, so dass alle Fragen beim Immobilienverkauf, Immobilienüberlassung, Immobilienverrentung oder bei der energetischen Immobiliensanierung beantworten werden können.

Wir arbeiten Hand in Hand, fach- und regionenübergreifend, erstellen Wertgutachten, beraten bei Verkaufsüberlegungen, erstellen Wohnflächenberechnungen und Energieausweise, betreuen bei energetischen Modernisierungs- und Sanierungsvorhaben und unterstützen bei Förderanträgen.

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Weitere Infos zu Stein+Mein auf unserer Website www.steinundmein.de

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